Weitere Stichworte zum Mietrecht

 

Diese Seite kann keinen vollständigen Überblick über das gesamte Mietrecht liefern. Im Folgenden wollen wir aber ein paar Stichworte nennen, die im Laufe fast jedes Mietverhältnisses irgendwann wichtig werden. Jede Menge mietrechtliche Informationen befinden sich auf unserer Hauptseite www.mieterverein-bochum.de

 

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Mieterrechte und –pflichten

Wie beim Stichwort "Mietvertrag" ausgeführt ist das eigentliche Wesen eines jeden Vertrages, dass die Partner sich verpflichten, Leistungen untereinander auszutauschen. Beim Mietvertrag sind dies Wohnung gegen Miete.

Dementsprechend ist es die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zur Verfügung zu stellen und „gebrauchstauglich“ zu erhalten. Das heißt, dass alles, was zur Wohnung dazu gehört, von der Heizung bis zur Türklinke, vom Heißwassergerät bis zum Lichtschalter, funktionieren muss. Geht irgendetwas kaputt, muss es der Vermieter unverzüglich auf seine eigenen Kosten reparieren. Nur an Kleinreparaturen kann er den Mieter beteiligen, wenn eine gültige Klausel dazu im Vertrag steht (siehe Mietvertrag)

Geht etwas kaputt und der Vermieter repariert es nicht, hat die Wohnung einen Mangel. Der Mieter bekommt eine schlechtere Leistung. Bei einem defekten Boiler bekommt er z. B. statt einer Wohnung mit warmem Wasser (die er angemietet hat) nur eine mit kaltem Wasser. Das berechtigt den Mieter umgekehrt, nun auch seine Leistung zu kürzen, damit beides wieder in ausgewogenem Verhältnis steht. Diesen Vorgang nennt man „Mietminderung“, und das Recht dazu besteht vom ersten Tag an, an dem der Mangel auftritt, bis zu dem Tag, an dem er behoben wird. Da man die Miete im Voraus zahlt, wird das Recht zur Mietminderung häufig rückwirkend ausgeübt, und das ist auch zulässig. Voraussetzung ist aber natürlich, dass der Mieter selbst den Vermieter unverzüglich vom Auftreten eines Mangels informiert. Aber das muss er ohnehin.

Bei Wohnungsmängeln sollte man sich auf jeden Fall fachkundige Hilfe holen (Mieterverein, Fachanwalt für Mietrecht). Denn einerseits kommt es schon bei der Mietminderung auf die richtige Höhe an, die ein Laie nicht einschätzen kann. Andererseits gibt es auch weitere Möglichkeiten, wenn die Minderung nichts fruchtet.

Umgekehrt hat aber auch der Mieter Pflichten. Die wichtigste: Miete und Nebenkosten bezahlen, und zwar pünktlich (bis zum 3. Werktag jedes Monats) und vollständig (soweit nicht wegen eines Mangels gemindert wird). Laufend unpünktliche Mietzahlungen oder ein Mietrückstand von zwei oder mehr Monatsmieten berechtigen den Vermieter zur (fristlosen!) Kündigung. Und natürlich ist der Mieter verpflichtet,

  • die Hausordnung einzuhalten (z. B. Ruhezeiten einzuhalten)
  • wenn es dort verlangt wird, Schnee und Laub zu fegen sowie die Treppe zu putzen
  • andere Mieter nicht mehr als unvermeidbar zu stören
  • Wohnungsmängel unverzüglich anzuzeigen (siehe oben)

 

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Nebenkosten

In praktisch allen „normalen“ Mietverhältnissen zahlen Mieter außer der Grundmiete (= Nettokaltmiete) auch sogenannte „Betriebskosten“, auch „Nebenkosten“ genannt. Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um Kosten, die durch den Betrieb des Hauses entstehen, dem Mieter unmittelbar zugute Kommen und die vor allem regelmäßig anfallen. Das sind:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser
  • Fahrstuhlkosten
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeister
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
  • Maschinelle Wascheinrichtungen
  • Sonstige Betriebskosten

Voraussetzung dafür ist, dass diese Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, und dass sie auch tatsächlich anfallen. Wo es zum Beispiel keinen Hausmeister gibt, können auch keine Kosten für ihn verlangt werden.

Für die Nebenkosten zahlt man als Mieter einen monatlichen Abschlag, über den einmal im Jahr abgerechnet wird. Wenn die Summe der Vorauszahlungen die tatsächlichen Jahreskosten übersteigt, muss das Guthaben dann erstattet werden, wenn das Gegenteil der Fall ist, hat der Mieter eine Nachzahlung zu leisten. Da Nebenkostenabrechnungen sehr oft fehlerhaft sind, lohnt es sich, sie fachkundig überprüfen zu lassen.

 

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Heizkosten

Außer den genannten kalten gibt es auch warme Betriebskosten, besser bekannt als Heizkosten. Auch für die zahlt man als Mieter einen monatlichen Abschlag, über den jedes Jahr abgerechnet werden muss. Der wichtigste Unterschied: Heizkosten müssen zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dazu muss der Verbrauch natürlich erfasst werden. Das kann durch die „klassischen“ Verdunsterröhrchen geschehen, oder – heute üblicher – durch elektronische Zähler. Es gibt inzwischen auch welche mit Fernabfrage. Ansonsten gilt das über Nebenkosten gesagte.

 

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Hausordnung

Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages und sollte deshalb ernst genommen werden. Was dort über Reinigungspflichten oder Ruhezeiten steht, über Erlaubnisse und Verbote (Fahrräder im Hausflur etc.) sind zwar, wie andere Mietvertragsklauseln auch, allgemeine Geschäftsbedingungen und deshalb ungültig, wenn es den Mieter unangemessen benachteiligt (siehe 4.1). Aber das ist eher selten.

Wichtig ist, dass man als Mieter keinen Anspruch auf Ausnahmen hat. So gibt es kein Recht, einmal im Jahr aus Anlass des eigenen Geburtstags eine große Fete machen und dabei die Ruhezeiten missachten zu dürfen. Es empfiehlt sich also, sich bei solchen Anlässen mit den anderen Mietern abzusprechen.

Verstöße gegen die Hausordnung kann der Vermieter abmahnen und im fortgesetzten Wiederholungsfall mit einer Kündigung ahnden!

 

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Hausrecht

Der Mieter hat das Hausrecht in seiner Wohnung: Er und nur er bestimmt, wer sich darin aufhalten darf. Das gilt sogar für den Vermieter: Ohne Zustimmung des Mieters darf er die Wohnung nicht betreten – und schon gar keinen Schlüssel dazu haben.

In ganz wenigen Ausnahmefällen kann der Vermieter aber Zutritt zur Wohnung verlangen, z. B.

  • wenn die Wohnung verkauft werden soll oder der Mietvertrag gekündigt wurde, und Kauf- oder Nachmiet-Interessenten die Wohnung besichtigen wollen
  • Handwerker in die Wohnung müssen, um eine Reparatur oder eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung durchzuführen.

Der Mieter kann natürlich in seiner Wohnung auch Besuch empfangen und übernachten lassen – und zwar gut und gerne sechs bis acht Wochen lang, solange die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Allerdings muss der Mieter dann eventuell hinnehmen, für eine Person mehr Nebenkosten zu zahlen. Und natürlich ist er dafür verantwortlich, dass sein Besuch sich ebenfalls an die Hausordnung hält.

 

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