Es gibt zahlreiche Mietverhältnisse, in denen - vor allem hinsichtlich des Kündigungsschutzes - andere Spielregeln herrschen als normalerweise. Die „klassischen“ Untermieter sind hier nur eine Spielart. Wir zeigen, welche Typen es gibt und welche rechtlichen Regelungen jeweils greifen.

• Untermiete
• Möblierte Zimmer
• Einliegerwohnung
• Wohngemeinschaften
• Wohnheime

Wohnungen können teilweise oder als ganzes untervermietet werden. Im ersten Fall bleibt der Hauptmieter in der Wohnung und vermietet lediglich ein oder mehrere Zimmer unter. Im zweiten Fall wird die gesamte Wohnung dem Untermieter überlassen. Letzteres kommt vor allem dann vor, wenn ein Mieter sich vorübergehend anderswo - z. B. im Ausland - aufhält, später aber in die Wohnung zurückkehren will. Auch bei Wohngemeinschaften kommt diese Vertragsform vor - doch dazu später mehr.

Wichtigstes Merkmal von Untermietern ist es, dass sie ihren Mietvertrag nicht mit den Eigentümern der Wohnungen haben, sondern mit den Hauptmietern. Der Untermieter zahlt an den Hauptmieter, er kann auch nur diesem gegenüber kündigen. Denn er hat nur zu dem Hauptmieter ein Vertragsverhältnis. Auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter hat der Untermieter keinen Einfluss. Das bedeutet u. A., dass auch der Untermieter die Wohnung verlassen muss, wenn der Hauptmieter kündigt.

Erlaubnis zur Untervermietung

Wer einen Untermieter in die Wohnung aufnehmen will, sei es ganz oder teilweise, sei es vorübergehend oder auf Dauer, sollte auf jeden Fall den Vermieter vorher um Erlaubnis fragen. Wer dies versäumt, riskiert eine fristlose Kündigung (siehe Ratgeber Kündigung). Alternativ dazu kann der Vermieter auch verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht.

Unter Umständen haben Mieter jedoch einen Anspruch darauf, dass ihnen diese Erlaubnis erteilt wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Ihnen die Wohnung aufgrund des Auszugs eines Teils der früheren Mitbewohner (Beispiel: Scheidung) die Wohnung zu groß und die Miete zu hoch wird. Ein anderes Beispiel ist, dass die Miete infolge von Arbeitslosigkeit zu teuer wird. Liegt ein solches „berechtigtes Interesse“ vor, kann die Erlaubnis zur Untervermietung sogar vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig ist jedoch, dass dieses Interesse erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein darf.

Besteht ein Anspruch auf Untervermietung, muss außerdem die konkrete Person genannt werden, an die untervermietet werden soll. Einen generellen Anspruch auf Untervermietung gibt es nicht. Vermieter können Einwände machen, wenn

• die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde;
• ihnen die Person des Untermieters nicht zugemutet werden kann. Nicht zumutbar sind zum Beispiel Untermieter, die die Vermieter früher einmal beleidigt, bedroht oder gar angegriffen haben. Ausländer sind hingegen grundsätzlich zumutbar. Auch die finanziellen Verhältnisse der Untermieter gehen die Vermieter nichts an (schließlich haften die Hauptmieter für die Miete). Und die Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann auch ein kirchlicher Vermieter ebenso wenig mit einem „Nein“ zur Untervermietung verhindern wie die Bildung einer Wohngemeinschaft;
•  sie andere, wichtige Gründe haben, die das Gesetz nicht näher bezeichnet.

Verweigert ein Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, oder lehnt er einen zumutbaren Untermieter ab, hat der Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht - mit drei-Monats-Frist. Dieses Sonderkündigungsrecht kann deshalb für Mieter interessant sein, die auch nach in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 noch eine längere Kündigungsfrist oder ein befristetes Mietverhältnis haben. Weitere Informationen im Ratgeber Kündigung.

Sollte per Vertrag eine sogenannte „Bruttomiete“ gezahlt werden, also eine Miete, in der die Betriebskosten (Wasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc.) bereits enthalten sind, können Vermieter ihre Erlaubnis auch von der Zahlung eines angemessenen Mietzuschlags abhängig machen.

Untermieter - Vermieter

Zwischen Untermieter und Vermieter besteht kein Vertrag. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Untermieter nicht kündigen kann. Das bedeutet aber auch, dass der Untermieter keinen Kündigungsschutz dem Vermieter gegenüber hat.

Ausnahme: Wenn Vermieter und Hauptmieter einträglich zusammengearbeitet haben, um den Untermieter loszuwerden, hat der Untermieter auch gegenüber dem Vermieter Kündigungsschutz (zum Kündigungsschutz siehe ebenfalls Ratgeber Kündigung).

Auch bei gewerblichen Zwischenvermietungen (Beispiel: Bauherrenmodell) haben die (Unter-) Mieter gegen über den Eigentümer Kündigungsschutz.

Untermieter - Hauptmieter

Gegenüber den Hauptmieter genießen Untermieter jedoch nur dann Kündigungsschutz, wenn die Wohnung als ganzes untervermietet wurde. Bei einer teilweise untervermieteten Wohnung können Hauptmieter Untermieter also jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Hier gilt allerdings eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist, also sechs oder  neun Monate, je nach Dauer des Untermietverhältnisses.

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Wer ein möbliertes Zimmer bewohnt, egal ob als Untermieter in der Wohnung eines Hauptmieters oder als Mieter in der Wohnung des Vermieters, genießt ebenfalls keinen Kündigungsschutz. Hier gibt es außerdem extrem kurze Kündigungsfristen, und zwar

• jeden Tag für den Ablauf des folgenden Tages, wenn die Miete tageweise bezahlt wird;

• bis zum ersten Werktag einer Woche zum Samstag, wenn die Miete wöchentlich gezahlt wird

• bis zum 15. zum Ende eines Monats, wenn die Miete monatlich gezahlt wird.

Nicht als möblierte Zimmer gelten in sich abgeschlossene Appartements außerhalb der Vermieterwohnung. Hier gilt der normale Kündigungsschutz wie in allen „normalen“ Mietwohnungen, auch wenn ein Appartement möbliert ist.

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Keinen Kündigungsschutz gibt es auch für Mieter von Einliegerwohnungen. Das sind Wohnungen in Zwei-Parteien-Häusern, in denen außer der einen Mietpartei nur noch der Vermieter wohnt.

Kein Kündigungsschutz bedeutet: Vermieter können auch ohne die ansonsten nötigen gesetzlichen Gründe kündigen, wenn sie sich auf diesen speziellen Sonderfall berufen. Es gelten dann jedoch die bereits erwähnten um drei Monate verlängerten Kündigungsfristen. Wer also eine Einliegerwohnung anmietet, sollte sich vorher darüber im Klaren sein, dass jeder Streit, jede Verstimmung im Verhältnis zum Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses führen kann.

Mieter haben bei einer solchen Sonderkündigung jedoch einen Trumpf in der Hand: Stellt der Auszug für sie eine besondere soziale Härte dar, können sie sich auf die Härtefallregelung des Bürgerlichen Gesetzbuches berufen, die im Ratgeber Kündigung ausführlich erläutert wird. Dies führt immer dazu, dass ein Gericht, das zur Entscheidung angerufen wird, die Interessen der Mieter gegen die der Vermieter abwägen muss.

Dabei dürfen auf Vermieterseite nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angeführt sind. Bei der Sonderkündigung in einer Einliegerwohnung werden aber meist keine weiteren Kündigungsgründe genannt - es ist normalerweise ja auch nicht nötig. In einem solchen Fall zählen vor Gericht also nur die Interessen der Mieter - mit der Folge, dass sie wohnen bleiben können, wenn ihre sozialen Härten nicht völlig aus der Luft gegriffen waren.

Vermieter sind deshalb aber teilweise schon dazu übergegangen, auch solche Sonderkündigungen in Einliegerwohnungen zu begründen, um im Zweifelsfall gewappnet zu sein. Wenn sie denn gesetzlich anerkannte Gründe haben (z.B. Eigenbedarf), können sie natürlich auch doppelt kündigen: Einmal unter Berufung auf die Einliegerwohnungsregelung mit verlängerter Frist und hilfsweise wegen des Eigenbedarfs mit normaler Frist.

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Bei Wohngemeinschaften gibt es grundsätzlich zwei Modelle, die verschiedene Vor- und Nachteile haben:

A:         es gibt einen Hauptmieter und unterschiedlich viele Untermieter;

B:         alle Mitglieder sind Hauptmieter.

Verhältnis zum Vermieter

In Fall A gilt für das Verhältnis zwischen den Mitgliedern der WG und dem Vermieter alles in Ratgeber „Untermiete“ gesagte, sowohl für die Mietzahlungen als auch für Kündigungen: Nur der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für die Miete, an ihn zahlen alle anderen ihre Miete, nur der Hauptmieter kann einzelnen Mitgliedern kündigen. Das erleichtert manches, macht aber die anderen WG-Mitglieder vom Hauptmieter abhängig und führt zu Problemen, wenn dieser ausziehen. Denn die anderen haben dann keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und sind von der Bereitschaft des Vermieters hierzu abhängig.

Anders sieht es in Fall B aus. Hier hat jedes einzelne Mitglied einen Vertrag mit dem Vermieter, den es aber nicht allein kündigen kann. Auch der Vermieter kann einem einzelnen Mitglied nicht kündigen, sondern nur der gesamten Wohngemeinschaft, wenn es dafür einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund gibt (siehe hierzu den Ratgeber „Kündigung durch Vermieter“).

Der erste Nachteil dieses Modells ist jedoch, dass hier in der Regel (d. h.: wenn es im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart ist) jedes einzelne Mitglied gesamtschuldnerisch für die Miete haftet. Stehen also einzelne Zimmer vorübergehend leer, weil ein Mitglied ausgezogen und ein Nachfolger noch nicht gefunden ist, müssen die anderen mitzahlen. Das kann besonders bei der Auflösung einer Wohngemeinschaft gefährlich werden, da ja in der Regel nicht alle Mitglieder zur gleichen Zeit eine andere Wohnung finden. Hier gilt: Den Letzten beißen die Hunde! Das kann in Modell A nur dem Hauptmieter passieren.

Verhältnis der Mitglieder untereinander

Egal ob Modell A oder B: Juristisch gesehen bildet eine Wohngemeinschaft eine „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (GbR). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt also das Verhältnis der WG-Mitglieder untereinander. Leider gibt es bisher nur wenig Rechtsprechung (d. h. Gerichtsurteile) zu diesem Thema, vor allem, was das Ausscheiden einzelner Mitglieder betrifft oder die Auflösung der gesamten Wohngemeinschaft.

Vor allem in Modell B ist es also wichtig, dass die einzelnen WG-Mitglieder eine Vereinbarung darüber treffen, was in solchen Fällen passieren soll, am besten per (schriftlichem) Vertrag. Ein solcher Vertrag sollte mindestens folgende Punkte regeln:

•  Wer zahlt wann wie viel Miete auf welches Konto? (Empfehlenswert ist die Einrichtung eines Hauskontos, auf das auch Heiz- und Nebenkosten überwiesen werden.)
•  Mit welcher Frist können einzelne Mitglieder kündigen?
• Kann die WG (mit welcher Mehrheit?) einzelnen Mitgliedern kündigen?
•  Wie werden frei werdende Zimmer neu vergeben?
• Wie lange müssen einzelne Mitglieder auch nach ihrem Auszug weiterzahlen, wenn die WG aufgelöst wird, sei es durch Kündigung des Vermieter, sei es durch Kündigung der WG?

Es ist eine bekannte Tatsache, dass viele Wohngemeinschaften solche verbindlichen Regelungen scheuen (weil sie Streit verursachen könnten) oder für überflüssig halten (weil man sich ja auch so versteht). Man sollte sich jedoch immer vor Augen halten, dass verbindliche Regelungen vor allem für den Fall da sind, dass man sich nicht (mehr) versteht. Und welche Wohngemeinschaft ist davor schon sicher?

Mitgliederwechsel

Beiden Modellen gemeinsam ist, dass der Vermieter einen Mitgliederwechsel grundsätzlich akzeptieren muss. Die Gerichte haben nämlich anerkannt, dass eine Wohngemeinschaft in der Regel eine auf Zeit angelegte Lebensform und nicht von ewiger Dauer ist. Jeder, der an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss das wissen. Nachmieter können also nur abgelehnt werden, wenn sie persönlich für den Vermieter unzumutbar sind (vgl. die Regelungen über Untermieter in Ratgeber „Untermiete“).

Im Untermietmodell A müssen WG Mitglieder also gegenüber dem Hauptmieter kündigen, wenn sie ausziehen wollen, und nur der Hauptmieter kann einen Vertrag mit Nachmietern abschließen. Gefährlich kann es werden, wenn der Hauptmieter auszieht (s. o.). Vermieter können grundsätzlich nicht gezwungen werden, ein anderes WG-Mitglied als Hauptmieter zu akzeptieren.

Im Hauptmietmodell B wird die Sache aber noch viel schwieriger: Es gibt für ein einzelnes WG-Mitglied kaum eine zwingende Möglichkeit, auch gegenüber den Vermieter juristisch unanfechtbar aus dem Mietvertrag - und damit der Zahlungsverpflichtung - herauszukommen.

Alle oben erwähnten vertraglichen Regelungen innerhalb der WG betreffen nämlich nur das Binnenverhältnis. Verträge zum Nachteil Dritter sind nicht möglich. Auch wer alle WG-internen Spielregeln beim Auszug strikt beachtet hat, ist gegenüber dem Vermieter noch lange nicht aus der Verantwortung. Erst wenn das geräumte Zimmer mit Einverständnis des Vermieters anderweitig vergeben wurde, ist das Mietverhältnis des ausgezogenen Mitglieds endgültig beendet.

Entschließt sich aber die restliche WG, das Zimmer freizulassen und beispielsweise als Gemeinschaftsraum zu Nutzen, ist das ausgezogene Mitglied weiterhin Vertragspartner des Vermieters - und damit immer noch Gesamtschuldner der Miete. Können die anderen nicht zahlen, kann sich der Vermieter also auch an ausgezogene WG-Mitglieder halten, und diese müssten dann das Geld wiederum bei den anderen eintreiben.

Auszugswilligen WG-Mitgliedern, die solche Schwierigkeiten befürchten, kann man deshalb nur zur Vorsicht raten. Es gibt zwei sichere Wege:

1.  Man schließt einen dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, „Rest-WG“ und Ausziehendem, der das Ausscheiden regelt.
2. Ist der Vermieter dazu nicht bereit, kann der Ausziehende die gesamte Wohngemeinschaft zwingen, den Mietvertrag gemeinsam zu kündigen - notfalls durch Klage vor Gericht. Dann müssen aber alle ausziehen.

Einzelverträge

In studentischen Wohngemeinschaften, in denen der Träger das Studentenwerk (Akademisches Förderungswerk) ist, gibt es teilweise eine dritte Spielart: Die Wohnung wird nicht insgesamt an eine WG vermietet, sondern einzelne Zimmer an jedes einzelne Mitglied. In diesem Fall gibt es alle die oben beschriebenen Probleme beim Mitgliederwechsel nicht - dafür ein anderes:

Die Wohngemeinschaft kann sich nämlich ihre Mitglieder nicht selber aussuchen. Wie in Studentenheimen bestimmt das Studentenwerk die Mieter. Natürlich kann sich das Studentenwerk dabei freiwillig dem Votum der anderen Mitglieder unterwerfen - und das kommt auch vor.

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In Wohnheimen gehen viele Uhren anders - zumindest, was das Mietrecht betrifft. Die meisten Regelungen, die normalerweise das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern regeln, gelten entweder nicht oder in abgewandelter Form. Und dabei ist es gleichgültig, ob es sich um staatliche, gemeinnützige oder private Wohnheime handelt, um Studenten- oder Lehrlingswohnheime.

Miethöhe

In Wohnheimen wird üblicherweise das gezahlt, was es bei „normalen“ Mietverhältnissen niemals geben dürfte: Eine Brutto-Warmmiete, also eine Miete, in der alle Kosten inklusive Strom, Wasser und sogar Heizung bereits enthalten sind. Dies ist zulässig und hat seine Vor- und Nachteile.

Auch die üblichen Vorschriften über Mieterhöhungen gelten nicht. Die Vermieter können verlangen, was sie wollen. Sogar die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist zulässig.

Anders sieht es in staatlichen Studentenheimen aus: Hier gilt das Studentenwerksgesetz. Es sieht ausdrücklich vor, dass lediglich eine kostendeckende Miete verlangt werden darf. Das Akademische Förderungswerk (= Studentenwerk) darf also mit der Vermietung keinen Gewinn erwirtschaften. Bei Mieterhöhungen muss demzufolge eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt werden, aus der die gestiegenen Kosten hervorgehen.

An das Kostenmietenprinzip sind auch gemeinnützig geführte Wohnheime gebunden. Hier geben die Satzungen der Träger nähere Auskunft.

Kündigung

In Wohnheimen gibt es keinen Kündigungsschutz. Vermieter brauchen also streng genommen überhaupt keinen Kündigungsgrund zu nennen. Lediglich die gesetzlich festgesetzten Kündigungsfristen sind einzuhalten:

• drei Monate bei weniger als fünf Jahren Mietzeit,
• sechs Monate bei fünf bis acht Jahren Mietzeit,
• neun Monate bei acht bis zehn Jahren Mietzeit.

Die Kündigungsfristen für die Heimbewohner betragen seit in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 für Mieter immer drei Monate. Nach der früheren gesetzlichen Regelungen betrugen die Kündigungsfristen auch für Mieter - je nach Wohndauer - drei bis zwölf Monate.

Außerdem muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Soll bei der Berechnung der Frist der laufende Monat mitgezählt werden, muss das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vertragspartner eingegangen sein.

Den Zugang muss der Mieter beweisen, falls der Vermieter bestreitet, die Kündigung erhalten zu haben. Also: Kündigung per Einschreiben schicken oder mit einem Boten (z.B. ein Freund) zustellen.

Anders sieht die Sache aus, wenn ein Mietverhältnis über einen bestimmten Zeitraum eingegangen wurde. Dann kann es während dieser Zeit gar nicht gekündigt werden, auch dann nicht, wenn an anderer Stelle eine Kündigungsklausel im Mietvertrag steht.

Außerdem können sich Vermieter hinsichtlich der Kündigungsgründe selbst beschneiden - im Mietvertrag nämlich. Steht zum Beispiel im Mietvertrag, dass eine Kündigung erfolgen kann, wenn die Ausbildung oder das Studium beendet worden ist, dann kann auch nur aus diesem Grund gekündigt werden.

Kommt eine Kündigung ungelegen, können sich die Mieter unter Umständen auf die Sozialklausel berufen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Prüfung oder das Examen kurz bevor steht, aber auch bei Schwangerschaft oder schwerer Krankheit. Damit kann man aber nie mehr als eine verlängerte Räumungsfrist erreichen.

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