Wieviel Miete?

Wie teuer eine Wohnung sein darf, hängt vor allem davon ab, was es für eine Wohnung ist.

Bei Sozialwohnungen darf nur die sogenannte Kostenmiete verlangt werden. Das ist die Miete, die die Kosten des Vermieters deckt, ohne dass er einen Gewinn dabei macht. Sie wird aus mehreren Komponenten gebildet:

• Zins und Tilgung für das Baudarlehen (bzw. eingesetztes Eigenkapital),
• eine Instandhaltungskostenpauschale (um Rücklagen für Reparauren bilden zu können),
• eine Verwaltungskostenpauschale (für die Kosten der Bewirtschaftung),
• das sogenannte "Mietausfallwagnis" (falls einmal Wohnungen leer stehen).

Diese Kosten fließen ein in eine sogenannte "Wirtschaftlichkeitsberechnung", die der Vermieter beim Wohnungsamt vorlegen muss. Die Miete ist also staatlich kontrolliert und - da sie keinen Gewinn enthält - spürbar niedriger als in freifinanzierten Wohnungen. Im Gegenzug darf eine Sozialwohnung nur von Menschen mit geringem Einkommen bezogen werden, denen vorher einen "Wohnberechtigungsschein", auch "Sozialschein" genannt,  beim Sozialamt ausgestellt worden ist. Dazu darf man folgende Einkommensgrenzen (netto-ähnlich) nicht überschreiten:

• 1 Person: 12.000 €
• 2 Personen: 18.000 €
• jede weitere Person: 4.100 € mehr

Bei freifinanzierten Wohnungen bestimmt im Prinzip der Markt, welche Miete ein Vermieter verlangen kann. Herrscht Wohnungsknappheit, wie in den Metropolen der Rheinschiene, schießen die Mieten in den Himmel. Ein Überangebot an Wohnraum, wie in den Schrumpfungsregionen des Ruhrgebiets, wirkt sich dämpfend auf die Mietentwicklung aus, da Wohnungssuchende besonders teure Angebote meiden (können).

Ein Regulativ gibt es aber doch: die sogenannte "ortsübliche Vergleichsmiete". Das ist diejenige Miete, die an einem bestimmten Ort üblicherweise für eine vergleichbare Wohnung gezahlt wird. In der Regel wird sie im Mietspiegel ausgewiesen. Wo es keinen gibt, kann sie aber auch durch ein Vergleichsmietenverfahren, durch Gutachten oder eine Mietdatenbank festgestellt werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete darf bei Mieterhöhungen nicht überschritten werden, bei neuen Vertragsabschlüssen hingegen schon, wenn auch nur um 20 %. Vermieter, die mehr verlangen, machen sich der Ordnungswidrigkeit der "Mietpreisüberhöhung" schuldig, was ein Bußgeld nach sich ziehen kann. Wenn sie dabei auch noch eine persönliche Notlage des Mieters wissentlich ausnutzen, kann dieser die überhöhten Beträge zurückfordern. Auf einem entspannten Wohnungsmarkt wie Bochum wird das allerdings kaum vorkommen, da kaum jemand darauf angewiesen sein dürfte, eine derart überteuerte Wohnung anzumieten. Die meisten Vermieter in Bochum bieten Wohnungen bewusst nach Mietspiegel an, da sie sie sonst nicht los werden.

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, hängt von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung ab, wobei auch die energetische Beschaffenheit eine Rolle spielt. Um all diese Eigenschaften adäquat auszuweisen, enthält der Bochumer Mietspiegel eine Tabelle mit Baualters- und Größenklassen sowie eine Liste mit Zu- und Abschlägen. Letztere muss man komplett durchgehen, um die Miete korrekt zu ermitteln! Schwierig ist das aber nicht, denn der Mietspiegel enthält eine ausführliche Erklärung. Zu finden ist der Mietspiegel hier.

In Studierenden-Wohnheimen gilt nichts von alledem. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, was ein Zimmer kosten darf. Da sie in aller Regel möbliert sind und die Möblierung von sehr unterschiedlichem Wert sein kann, wäre das auch schwer feststellbar. In Wohnheimen ist sogar zulässig, was ansonsten im Wohnraummietverhältnis streng verboten ist: Eine Warmmiete. Das hat den Vorteil, dass man keine Nachforderungen durch Nachzahlungen nach der Abrechnung zu fürchten braucht. Logisch ist auch, dass Appartements mit Vollausstattung deutlich teurer sind als Zimmer, bei denen man Küche und Bad mit Anderen teilt.

Man muss sich also vorher überlegen, ob einem das Zimmer oder Appartement die geforderte Miete wert ist. Außderdem lohnt ein aufmerksamer Blick in den Mietvertrag, welche Regelungen er für Mieterhöhungen vorsieht. Anders als bei "normalen" Mietverträgen greift in Wohnheimen kein Mieterschutz, und deshalb gibt es auch keine ungültigen Klauseln. Was im Vertrag steht, gilt.